Affittare casa a Milano con un contratto 3+2 a canone concordato sta diventando una scelta strategica sempre più diffusa tra i proprietari.
Una conferma arriva dai dati OMI del III trimestre 2025, che contano 2.266 contratti a canone concordato, tipologia che include i contratti 3+2, con una crescita del +124,4% su base annua.
Questa esplosione deriva dalla capacità del contratto di affitto 3+2 di bilanciare i canoni entro le fasce degli Accordi Territoriali, sfruttando sgravi fiscali che lo rendono spesso anche più redditizio del classico contratto 4+4 a canone libero.
In zone come Città Studi, dove la domanda di alloggi stabili, proveniente da studenti del Politecnico, giovani professionisti e famiglie, è elevata, il contratto a canone concordato 3+2 si distingue per la sua prevedibilità.
Rispetto ai contratti transitori, flessibili ma brevi (1-18 mesi), o ai contratti per studenti, limitati a esigenze universitarie, questo tipo di contratto concordato offre una durata media ideale (3 anni più 2 di proroga automatica) per rapporti duraturi, con disdetta per motivi previsti dalla legge (Legge 431/98, art. 2).
È una formula ideale per comuni ad alta tensione abitativa come Milano, dove la trasparenza paga sia in tasse che in tranquillità.
Contratto affitto 3+2 concordato: cos’è e come calcolare il canone?
Il contratto 3+2 a canone concordato è una locazione abitativa regolata a livello locale: come accennato, dura 3 anni iniziali, prorogabili automaticamente di altri 2, con ulteriori rinnovi biennali se il proprietario non esercita la disdetta per motivi previsti dalla legge (come vendita o ristrutturazione, con preavviso di 6 mesi).
Non si tratta di un prezzo rigido, ma di una fascia personalizzata pensata per valorizzare le qualità dell’immobile e che, a differenza del contratto libero, deve rientrare nelle fasce degli Accordi Territoriali di Milano.
Questi accordi suddividono la città in zone omogenee, come Città Studi, area universitaria vivace e ben servita, e modulano il canone in base a parametri oggettivi quali superficie calpestabile, presenza di ascensore, porta blindata, classe energetica, box auto o cantina.
Inoltre, se il canone massimo del 3+2 dovesse risultare troppo basso (un’eventualità oggi rarissima), è possibile estenderne la durata iniziale a 4+2, 5+2 o 6+2, incrementando proporzionalmente il massimo applicabile.
Per stipulare il contratto d’affitto 3+2 servono alcuni documenti base: Attestato di Prestazione Energetica (APE) valido, planimetria conforme allo stato di fatto dell’immobile, visura catastale aggiornata e soprattutto l’attestazione di conformità, rilasciata da associazioni firmatarie degli Accordi Territoriali.
Senza questa “certificazione bilaterale”, il contratto perde tutti i benefici fiscali e rischia sanzioni dall’Agenzia delle Entrate.
Questa procedura è pensata per garantire equità, perché mentre il proprietario massimizza il canone entro i limiti, l’inquilino paga un importo trasparente e tutelato.
I vantaggi fiscali del contratto 3+2 per il proprietario
Proprio perché Milano è tra i comuni ad alta tensione abitativa, il canone concordato 3+2 sblocca agevolazioni pensate per incentivare affitti stabili:
- La cedolare secca al 10% è il beneficio principale del proprietario: sostituisce, infatti, l’aliquota del 21% del libero, azzerando, così come avviene anche nei contratti a canone libero, l’imposta di registro (normalmente il 2% annuo sul canone) l’imposta di bollo e l’imposta fidejussoria.
Su canoni annui tipici di un bilocale centrale, questo si traduce in un risparmio immediato e tangibile, che cresce con la durata del contratto.
- Ciascun Comune aggiunge, poi, un ulteriore tassello, offrendo solitamente uno sconto IMU variabile ma che si attesta in genere sul 25% (come nel caso di Milano), ottenibile semplicemente inviando al Comune copia del contratto registrato e l’attestazione.
Alcuni di questi vantaggi sono cumulabili: l’integrazione della cedolare secca al 10% e dello sconto IMU del 25% porta molti proprietari a un rendimento netto superiore al libero, specialmente in zone come Città Studi, dove la domanda di alloggi stabili è alta e la morosità bassa, grazie a inquilini profilati.
Questi sgravi valgono non solo per il contatto 3+2, ma anche per contratti transitori e contratti per studenti.
L’aumento del 124% dei concordati registrato nel 2025 (OMI) conferma che i proprietari milanesi li scelgono proprio per la sicurezza fiscale e non solo per il canone.
Le regole chiave del contratto 3+2: prevedibilità e tutele per entrambe le parti
Il contratto 3+2 concordato, come detto, eccelle nella stabilità: nel regime IRPEF ordinario gli adeguamenti ISTAT sono limitati al 75% dell’inflazione annua (contro il 100% del libero), offrendo ai proprietari incassi prevedibili senza sorprese. Con la cedolare secca, invece, il canone resta fisso senza adeguamenti.
Le differenze pratiche con altre formule sono evidenti:
Mentre i contratti di affitto transitori richiedono una causale documentata (lavoro temporaneo, ristrutturazione, …) e sono ideali per brevi periodi e i contratti per studenti sono vincolati all’università e hanno durata 6-36 mesi, il contratto 3+2, invece, è versatile per famiglie o professionisti, evitando oltretutto i rischi dei contratti turistici o brevi, più speculativi e instabili.
A certificare l’accordo è l’attestazione bilaterale, essenziale per evitare riqualifiche in libero mercato con relative multe (fino a 5.000 €) e a garantire canone corretto, clausole conformi e accesso a benefici.
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- La corretta redazione del modello standard DM 16/01/2017, con l’inserimento di dati, durata e clausole normative, per rendere il contratto inattaccabile.
- La registrazione telematica, optando per cedolare secca e richiedendo lo sconto IMU al Comune di Milano.
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