Quando si stipula un contratto di locazione, uno degli aspetti più delicati è come ripartire l’importo tra canone e spese condominiali. L’errore più frequente dei proprietari di casa? Sovrastimare le spese condominiali per poi ritrovarsi a dover restituire somme importanti all’inquilino in base al conguaglio di fine anno. Per capire meglio facciamo un esempio.
La storia di Giulia e il suo bilocale a Milano
Giulia è la proprietaria di uno spazioso bilocale a Milano. Ha deciso di affittare l’appartamento e, guardando i prezzi del mercato della sua zona, vuole ricavare un totale di 1.000 euro al mese, compreso di spese condominiali. Leggendo il consuntivo dell’anno precedente, le spese ammontano a circa 1.800 euro l’anno, 150 al mese. Quindi Giulia suddivide l’importo in 850 euro di canone e 150 di spese condominiali, per un totale appunto di 1.000 euro.
Dopo un po’ di visite all’immobile Giulia riesce ad affittare il suo bilocale a un ingegnere – Davide – che lavora in città: una persona molto seria e referenziata che sicuramente rispetterà gli impegni.
Dopo il conguaglio… l’affitto scende
Davide ogni mese paga i 1.000 euro pattuiti con precisione svizzera e Giulia è molto serena a riguardo. Ma dopo 3 anni di affitto ecco che arriva la sorpresa: Davide chiede a Giulia il conguaglio delle spese condominiali e scopre che di quei 1.800 euro che ha pagato ogni anno, oltre il 20% spettavano in realtà al proprietario di casa. Davide chiede così a Giulia il rimborso della quota non dovuta (pari a circa 1200 euro) e il totale mensile viene ricalibrato in base alla quota di spese condominiali che spettava realmente a Davide (1.400 e non 1.800 all’anno!), così la rata da 1.000 scende a 966 euro al mese. Per Giulia, una vera e propria doccia fredda.
Non tutte le spese spettano all’inquilino
L’errore di Giulia è stato quello di dare per scontato che tutte le spese condominiali fossero a carico di Davide, ma così non è. In generale vale la seguente suddivisione.
Spese condominiali a carico del locatore: amministrative, assicurative, postali,
bancarie, 10% dei costi di portineria, nuovi impianti, forniture e pose.
Spese condominiali a carico dell’inquilino: elettricità, acqua, riscaldamento, letture contatori, pulizie, 90% dei costi di portineria, serrature, citofoni, manutenzione ordinaria.
Ovviamente la ripartizione varia di anno in anno in base alle effettive spese del condominio ma possiamo dire che in media circa il 20/25% spettano al proprietario di casa. Una cifra che nel lungo periodo può diventare un piccolo tesoretto… da restituire!
Come evitare di sovrastimare le spese condominiali
Suddividere correttamente l’importo d’affitto tra canone e spese condominiali è una scelta cruciale. Da un lato è utile abbassare la quota del canone perché è su quella che si pagano le tasse, ma d’altra parte non bisogna esagerare nelle spese condominiali per i rischi di cui abbiamo appena parlato. Anche dopo 10 anni l’inquilino potrebbe chiedere indietro i soldi non dovuti!
È anche possibile scrivere in contratto che le spese sono forfettarie e quindi non soggette a conguaglio, ma in questo caso l’importo va tassato e inserito nella dichiarazione dei redditi insieme al canone. Sovrastimare le spese condominiali è uno degli errori più comuni tra i proprietari di casa, e può comportare rimborsi anche molto elevati agli inquilini. Per evitarlo, è fondamentale analizzare con attenzione il consuntivo dell’anno precedente e stimare con precisione la quota effettivamente a carico del conduttore.
Se stai per affittare un immobile, il nostro servizio di gestione delle locazioni a Milano ti aiuta a impostare un contratto equilibrato e sostenibile, evitando problemi futuri e di sovrastimare le spese condominiali. Contattaci.
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