Il contratto di affitto 4+4 – detto anche “locazione a canone libero” – è una delle tipologie contrattuali più utilizzate. Il motivo? Perché consente al locatore di stabilire liberamente l’importo del canone all’interno di un contratto che tutela entrambe le parti. Noi di Radovix abbiamo provato a riassumerne le caratteristiche principali, in 4 passi.
1. Come stipulare e registrare un affitto 4+4
Per stipulare un contratto 4+4 non serve l’assistenza di un notaio o un avvocato. È sufficiente fare una scrittura privata scaricando un modulo fac-simile su internet. Occorre inserire i dati delle due parti (locatore e conduttore), i dati dell’immobile – compresi quelli catastali – oltre a una serie di importanti specifiche. Durata della locazione, disdetta, rinnovo, vincoli di destinazione d’uso, recesso, canone, modalità di pagamento, deposito cauzionale, ecc.
Il contratto 4+4 deve ovviamente essere firmato da entrambe le parti e va anche registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30gg dalla stipula. Per evitare di perdere tempo in inutili code allo sportello puoi anche registrarlo online.
La registrazione del contratto è a cura del proprietario ma il costo (tassa di registro, salvo il caso della cedolare secca in cui non ci sono costi di registrazione) è a carico di entrambe le parti al 50%, mentre la spesa per le marche da bollo spetta al conduttore. Entrambi, locatore e locatario, sono corresponsabili sia in caso di mancato pagamento che per gli adempimenti successivi compresa la risoluzione. Una volta registrato, il locatore deve avvisare il conduttore e l’amministratore di condominio entro i 60 giorni successivi.
2. Durata e recesso del contratto di affitto 4+4
La legge stabilisce una durata minima del contratto 4+4 ma nulla vieta di fissare una durata maggiore. Un aspetto importante è che l’inquilino può recedere dal contratto in qualsiasi momento mentre il proprietario deve aspettare la scadenza del quarto anno e può farlo solo in casi particolari.
Ad esempio se bisogna eseguire dei lavori all’edificio di cui è parte l’immobile, se ha l’intenzione di mettere la casa in vendita o per occupazione propria o per i parenti entro il secondo grado.
Per la seconda scadenza dei +4, entro 6 mesi dallo scoccare dell’ottavo anno, anche il proprietario è libero di recedere il contratto senza dare motivazioni. Nessuno chiede il recesso? Allora il contratto si rinnova in automatico per altri 4 anni.
In ogni caso, per ottenere il recesso occorre avvisare l’altra parte almeno almeno 6 mesi prima. Ovviamente non basta una telefonata: è necessaria una raccomandata a.r. o per i più tecnologici una pec.
3. Cauzione e canone nel contratto di affitto 4+4
In un contratto di affitto 4+4, la cauzione – detta anche deposito cauzionale o impropriamente chiamata caparra – è una garanzia rilasciata per eventuali danni all’immobile o altri imprevisti.
È prassi inserirla ma non è obbligatoria e per legge non può essere superiore a 3 mensilità del canone. Alla fine del contratto va restituita all’inquilino calcolando anche gli interessi legali.
Il pagamento del canone avviene nelle modalità concordate nel contratto (mensile, trimestrale, ecc.) e, su richiesta del conduttore, il locatore è tenuto a fornire una ricevuta.
Il canone si aggiorna ogni anno in base all’indice ISTAT? Solo se è espressamente previsto con apposita clausola altrimenti il canone rimane fisso durante tutta la durata del contratto. Restano ovviamente esclusi dall’aggiornamento ISTAT i contratti a cedolare secca.
4. Spese condominiali e manutenzione nel contratto 4+4.
Così come descritto anche nel nostro articolo “sovrastimare le spese condominiali“, il nostro consiglio ai proprietari è di analizzare nel dettaglio il consuntivo dell’anno precedente. Una volta stabilito l’importo delle spese imputabili all’inquilino, è bene separare nel contratto il canone dalle spese condominiali per non pagare le tasse anche su quest’ultime. Poi al termine di ogni anno ci sarà il conguaglio per verificare l’effettivo ammontare.
In generale ricadono sull’inquilino le spese che riguardano il diretto utilizzo del bene: come la pulizia degli spazi condominiali, i consumi di acqua, luce, riscaldamento e il 90% del servizio di portineria (se presente). Le spese straordinarie (ad esempio il rifacimento del tetto o la realizzazione di un ascensore) sono sempre a carico del proprietario.
Anche per quanto riguarda la manutenzione dell’immobile, in linea di massima vale la regola che le spese straordinarie sono a carico del proprietario (es. sostituzione caldaia) mentre quelle ordinarie (es. riparazione tapparella) spettano al conduttore.
Il contratto di affitto 4+4 è semplice ma esistono tante piccole questioni che è meglio chiarire prima e mettere nero su bianco per evitare incomprensioni in futuro. L’agenzia immobiliare Radovix lo fa ogni giorno, da oltre 50 anni, sempre al servizio dei nostri clienti.
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