Continua il viaggio di Radovix alla scoperta dei principali termini tecnici del glossario immobiliare, utili per orientarsi tra aspetti giuridici, fiscali e pratici legati alla proprietà di un immobile. In questa puntata ci soffermiamo sul concetto di pertinenze, un tema spesso sottovalutato ma in realtà molto rilevante, soprattutto quando si parla di regime fiscale, agevolazioni e tassazione di beni accessori all’abitazione principale come garage, box auto, cantine, capanni per gli attrezzi o spazi esterni.
Capire cosa sono le pertinenze e quando un bene può essere considerato tale è fondamentale per evitare errori nella gestione dell’immobile e per beneficiare correttamente delle agevolazioni previste dalla legge.
COSA SONO LE PERTINENZE?
La definizione normativa di pertinenza è contenuta nell’articolo 817 del codice civile, che stabilisce che: “sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.
In termini più semplici, sono considerate pertinenze tutti quei beni accessori che risultano funzionali al godimento del bene principale, ovvero dell’abitazione. Non si tratta quindi di beni autonomi, ma di elementi che esistono in funzione dell’immobile principale e ne migliorano l’utilizzo o il valore.
IL VINCOLO PERTINENZIALE
Il cosiddetto vincolo pertinenziale si crea quando il titolare di due beni decide di destinare uno di essi al servizio dell’altro. Non è necessario che il soggetto sia il proprietario in senso stretto: è sufficiente che abbia un diritto reale sul bene, come nel caso dell’usufruttuario.
Un aspetto importante da chiarire è che il legame tra bene principale e accessorio è di tipo economico-funzionale. Questo significa che i due beni non devono necessariamente essere adiacenti o strutturalmente collegati. Ad esempio, un box auto situato in un altro stabile o a qualche centinaio di metri dall’abitazione può comunque essere considerato pertinenza, se destinato stabilmente al servizio della casa.
Per definire che un bene possa essere qualificato come pertinenza, devono sussistere due requisiti:
1) la durevolezza della destinazione: il rapporto pertinenziale non deve essere occasionale o temporaneo (requisito oggettivo);
2) la volontà del proprietario di creare un rapporto di strumentalità funzionale tra il bene accessorio e quello principale (requisito soggettivo).
Entrambi questi elementi sono necessari per il riconoscimento del vincolo pertinenziale.
PERCHÉ È IMPORTANTE CONOSCERE LE PERTINENZE?
Conoscere quali beni sono i beni subordinati all’immobile principale è importante sotto diversi punti di vista, in particolare fiscale e contrattuale. In linea generale, le pertinenze seguono il regime giuridico e fiscale della “cosa principale” e sono incluse negli atti che riguardano l’immobile, come la compravendita o la locazione. Fanno eccezione soltanto i casi in cui è espressamente previsto nell’accordo la separazione dei due beni, i quali saranno regolati da due diversi atti.
Dal punto di vista fiscale, alcune pertinenze sono soggette a tassazione e rientrano in specifiche categorie catastali, in particolare:
- C/2 cantine, soffitti, solai, magazzini e locali di deposito
- C/6 box auto, posti auto, stalle, autorimesse e scuderie senza fini di lucro
- C/7 tettoie, sia chiuse che aperte
Queste possono beneficiare dell’esenzione IMU se collegate all’abitazione principale, ma solo entro il limite di una unità per ciascuna categoria catastale. Questo significa che, ad esempio, se si possiedono due box auto C/6, solo uno potrà usufruire dell’aliquota agevolata prevista per la prima casa.
Rientrano invece tra le pertinenze non tassate beni come il giardino, la cassetta della posta, i capanni, i gazebo o le staccionate di confine, che non sono soggetti a imposte specifiche.
I beni strumentali rappresentano un elemento centrale nella gestione di un immobile e incidono direttamente su imposte, agevolazioni e rapporti contrattuali. Conoscerne la corretta qualificazione permette di evitare errori fiscali e di valorizzare al meglio la propria proprietà.
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