Tra un annuncio e l’altro capita a volte di imbattersi in immobili venduti come nuda proprietà. Il prezzo di queste soluzioni è di norma molto interessante ma si tratta di una formula particolare in cui chi acquista non può godere immediatamente del bene. Vediamo insieme cos’è la nuda proprietà e tutti i suoi pro e contro. Come spesso accade, la risposta alla domanda “conviene?” è “dipende!”.
Cosa significa “nuda”?
La nuda proprietà si chiama così perché il valore dell’immobile è spogliato dal diritto di usufrutto, ovvero la possibilità di godere del bene. Chi acquista compra la proprietà della casa ma potrà abitarla per sé o per altri solo alla scadenza dell’usufrutto. La scadenza può essere legata a una specificata data (nel caso dell’usufrutto a tempo determinato) oppure alla vita dell’usufruttuario (usufrutto vitalizio). In quest’ultimo caso, quello più classico, è il proprietario che sceglie di vendere la proprietà della sua casa rimanendo titolare del diritto di usufrutto.
I vantaggi per il venditore
Se ci mettiamo nei panni di un venditore, l’aspetto più interessante è quello di monetizzare la vendita della casa senza però essere costretti a comprare un altro immobile (o a pagare un affitto) ma continuando ad abitare la propria casa anche tutta la vita. Nel tipico caso di un venditore anziano, questi può ottenere una liquidità extra che va a integrare la propria pensione per vivere la sua terza età con maggiore serenità.
E gli svantaggi? Per il venditore è difficile trovare dei lati negativi da questa operazione tranne il fatto che, ovviamente, l’immobile sarà venduto “scontato”.
I vantaggi per l’acquirente
Chi compra una nuda proprietà solitamente lo fa per puro investimento a fini speculativi o per lasciare un immobile ai figli: una casa che potranno abitare (o vendere) quando saranno grandi. In entrambi i casi, il dato interessante è lo sconto che si può ottenere da una trattativa di questo tipo. Lo svantaggio è ovviamente l’impossibilità di godere del bene, di abitarlo o di affittarlo, per un tempo X. Chi fa un’operazione di questo tipo deve avere necessariamente una visione di lungo periodo, confidando anche nella crescita del mercato immobiliare nel corso del tempo.
Chi paga le spese?
All’usufruttuario spettano le spese di manutenzione ordinaria con l’obbligo di mantenere l’immobile in buono stato mentre il proprietario è tenuto a sostenere le spese di manutenzione straordinaria. E le tasse sulla casa? Spettano in toto a chi usufruisce dell’abitazione per tutta la durata del suo diritto di usufrutto.
Come si calcola il valore della nuda proprietà
Così per qualsiasi altro immobile, anche il prezzo di una casa in nuda proprietà dipende innanzitutto dal suo valore di mercato. Partendo da questo valore di riferimento, viene applicato uno sconto che varia principalmente in base all’età dell’usufruttuario. Più giovane è il titolare del diritto di usufrutto, maggiore sarà lo sconto riconosciuto all’acquirente, tenendo conto anche delle tabelle sulle aspettative di vita pubblicate annualmente.
In Italia, ad esempio, le donne hanno in media una speranza di vita più lunga rispetto agli uomini e, a parità di età, un immobile con usufruttuario donna può risultare maggiormente scontato rispetto a uno con usufruttuario di sesso maschile. Naturalmente, le variabili da considerare sono molte e ogni caso va valutato con attenzione: per questo motivo, affidarsi a un’agenzia immobiliare seria e competente rappresenta, come sempre, un importante valore aggiunto nella determinazione del prezzo corretto.
Per un approfondimento aggiornato puoi consultare la tabella dei coefficienti dell’usufrutto, utile per stimare con precisione il valore della nuda proprietà in base all’età dell’usufruttuario.
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